Immobilier : la crise s’aggrave, les promoteurs tirent la sonnette d’alarme

Selon la FNPI, la crise s’aggrave dans le secteur immobilier : les mises en chantier ont chuté de 35% en 2018 et les ventes se font au compte-gouttes. Les promoteurs dénoncent, entre autres, une surtaxation du secteur et un accès au financement difficile pour les acquéreurs.

Des banquiers approchés par Médias24 ont alerté sur la situation : c’est le calme plat dans le secteur immobilier en ce début d’année. Les dossiers de crédits se font rares, traduisant une chute des ventes. Et ce, après une année 2018 déjà très difficile.

Pour nous en assurer, nous avons contacté la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Son vice-président, Rachid Khayatey, nous a affirmé qu’une réunion des membres, qui représentent 80% de la production nationale, a eu lieu mardi 12 février pour justement étudier la situation du secteur.

Le constat dressé est alarmant : les mises en chantier de logements ont chuté de 35% en 2018, prolongeant la baisse entamée en 2012. La chute concerne également les ventes, tous segments confondus : le social dans certains quartiers et villes, le moyen standing, le luxe.

Une situation anormale sachant que le déficit en logements est évalué par le ministère de l’Habitat à 400.000 unités et que la nouvelle demande porte chaque année sur des dizaines de milliers de logements.

L’explication, détaillée à maintes reprises par les différentes parties prenantes, est l’inadéquation de l’offre et de la demande à cause de plusieurs paramètres : prix des logements, leur qualité, leur emplacement et leur consistance, capacité de financement des acquéreurs…

Selon Rachid Rakhatey, cette inadéquation s’est aggravée ces dernières années à cause des augmentations conséquentes des taxes sur le secteur.

Les frais de la Conservation foncière pointés du doigt
Ces augmentations ont démarré en 2012 avec le relèvement du taux des droits d’enregistrement de 3% à 4% pour les acquéreurs de logements (hors social) et de terrains devant être construits dans les 7 ans (sinon le taux monte à 6%)

La tendance s’est poursuivie avec l’application en novembre 2016 d’une série d’augmentations pour les frais de la Conservation Foncière, frappant aussi bien les promoteurs que les acquéreurs.

Ainsi par exemple, les droits de mutation de la propriété ont été relevés à 1,5% contre 1% auparavant. L’inscription d’une hypothèque est également passée de 1% à 1,5% (elle était de 0,5% il y a quelques années). Les relèvements ont concerné quasiment toutes les opérations : main levée d’hypothèque, morcellement, mise à jour des titres fonciers, éclatement du titre mère…

« Selon quelle logique les pouvoirs publics augmentent-ils les taxes sur un secteur en pleine crise ? Le budget de l’Etat en profite certes, mais cela aggrave la situation des acquéreurs et des promoteurs. Ces derniers ont fait d’importants efforts pour réduire les coûts et les marges afin de s’adapter à la demande. Mais les augmentations de taxes sont répercutées sur les acquéreurs ce qui élargit davantage l’écart entre leur pouvoir d’achat et les prix. Quand on ajoute les frais et taxes que doivent supporter directement les acheteurs (qui peuvent dépasser 8% du prix d’achat, ndlr), ces derniers sont carrément découragés », accuse le vice-président de la FNPI.

Ce dernier dénonce également le fait que les droits de la Conservation foncière sont calculés sur la base d’un référentiel des prix différent par rapport à celui de la DGI et que l’écart peut atteindre 200% dans certains cas.

Rachid Khayatey assure que les promoteurs sont disposés à partager leurs données comptables pour montrer les efforts fournis en termes de réduction des coûts et des marges mais aussi le poids plus conséquent des taxes supportées par la profession.

Les mesures de relance se font attendre
La FNPI continue également de dénoncer les difficultés d’accès au financement, aussi bien pour les promoteurs que pour les acquéreurs.

Selon son vice-président, la demande solvable est presqu’entièrement servie et l’urgence désormais est de mettre en place des mécanismes permettant aux couches exclues du système bancaire d’accéder au financement.

« Le crédit bancaire au Maroc coûte toujours cher et est réservé aux catégories relativement aisées. Dans certains pays européens, il ne coûte pas plus de 2% (contre plus de 5% au Maroc) et des mécanismes d’accès au logement sont mis en place pour certaines catégories de la population (crédits à taux zéro, contribution financière de l’Etat pour financer l’apport personnel…) », renchérit M. Khayatey.

A ces problèmes de surtaxation et d’accès difficile au financement s’ajoutent d’autres freins que la fédération dénonce historiquement : la disponibilité d’un foncier « utile », la lourdeur administrative, l’absence de dispositifs pour mettre sur le marché une offre adaptée à certaines catégories de la population (jeunes, classe moyenne…).

Qu’en est-il du dialogue avec le ministère de tutelle pour résoudre toutes ces problématiques ?

« Nous avons soumis un mémorandum au ministère et le Conseil national de l’habitat, tenu en octobre dernier, a permis de formuler une série de recommandations qui ont été intégrées dans la stratégie de relance du secteur. Mais jusqu’à aujourd’hui, rien de concret n’a été fait… », conclut le vice-président de la FNPI.

Medias24