Fiscalité des personnes physiques: Le dispositif prévu pour les revenus et profits fonciers

Les gains dégagés à travers des immeubles sont imposables suivant deux distinctions: revenus et profits. Voici ce que prévoit le code général des impôts.

Les revenus fonciers sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Selon le Code général des impôts, actualisé par la loi de Finances 2018, sont considérés comme revenus fonciers tous les revenus provenant :

-de la location des immeubles bâtis et des constructions de toute nature ;

-des propriétés agricoles (y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attaché) ;

-de la valeur locative des immeubles et constructions que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition des tiers, à quelques exceptions.

-des indemnités d’éviction versées aux occupants des biens immeubles par les propriétaires desdits biens.

Le revenu brut des immeubles donnés en location est constitué par le montant brut total des loyers. Celui-ci est augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire ou à l’usufruitier et mises à la charge des locataires, notamment les grosses réparations. Ensuite, il est diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires.

Le revenu net imposable de ces biens, à l’exception des propriétés agricoles, est obtenu en appliquant un abattement de 40% sur le montant du revenu foncier brut.

Le revenu net imposable des propriétés agricoles est, lui, déterminé après application de l’abattement de 40% soit au montant brut du loyer ou du fermage stipulé en argent dans le contrat ; soit au montant brut obtenu en multipliant le cours moyen de la culture pratiquée par les quantités prévues dans le contrat, dans le cas des locations rémunérées en nature ; soit à la fraction du revenu agricole forfaitaire dans le cas des locations à part de fruit.

Le revenu net est soumis au barème général de calcul de l’impôt sur le revenu. Il est cumulable avec les autres catégories de revenus, le cas échéant :

– la tranche du revenu allant jusqu’à 30 000 dirhams est exonérée ;
– 10% pour la tranche du revenu allant de 30.001 à 50.000 dirhams ;
– 20% pour la tranche du revenu allant de 50.001 à 60.000 dirhams ;
– 30% pour la tranche du revenu allant de 60.001 à 80.000 dirhams ;
– 34% pour la tranche du revenu allant de 80.001 à 180.000 dirhams ;
– 38% pour le surplus.

Les profits fonciers

Pour leur part, les profits fonciers portent sur les profits constatés ou réalisés à l’occasion :

-de la vente d’immeubles situés au Maroc ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles ;

-de l’expropriation d’immeuble pour cause d’utilité publique ;

-de l’apport en société d’immeubles ou de droits réels immobiliers ;

-de la cession à titre onéreux ou de l’apport en société d’actions ou de parts sociales nominatives émises par les sociétés, à objet immobilier ;

-de la cession, à titre onéreux, ou de l’apport en société d’actions ou de parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière non cotées à la bourse des valeurs de Casablanca ;

Notons que les sociétés à prépondérance immobilière sont celles dont l’actif brut immobilisé est constitué pour 75% au moins de sa valeur par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier ou par d’autres sociétés à prépondérance immobilière.

-de l’échange (considéré comme une double vente) des immeubles, des droits réels immobiliers ou les actions ou parts sociales ;

-du partage d’immeuble en indivision avec soulte (la compensation versée par une partie à une autre) ;

-des cessions à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers et les actions ou parts.

Le taux d’imposition des profits nets fonciers est fixé à 20%, sauf pour les profits nets réalisés ou constatés à l’occasion de la première cession à titre onéreux d’immeubles non bâtis inclus dans le périmètre urbain, à compter du 1er janvier 2013, ou de la cession à titre onéreux de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles. Pour ces profits, le taux d’imposition est de 30%.

Toutefois, si le profit net foncier est nul ou l’impôt auquel il donne lieu est inférieur à une cotisation minimale équivalente à 3% du prix de cession de l’immeuble, c’est cette cotisation minimale qui est due par le contribuable.

Notons que le profit net imposable est égal à la différence entre le prix de cession diminué de certains éléments et le prix d’acquisition majoré de certains éléments.

Le prix de cession doit tenir compte du référentiel des prix du fisc et des redressements fiscaux antérieurs. Il est diminué, le cas échéant, des frais de cession (annonces publicitaires, courtage, établissement d’acte, éviction…) qui doivent être justifiés.

Le prix d’acquisition est augmenté des dépenses d’investissement (rénovation, agrandissement, reconstruction…), des intérêts des prêts supportés pour l’acquisition ou de la marge commerciale ou locative pour les financements participatifs, ainsi que des des frais d’acquisition.

Le prix d’acquisition est en plus réévalué selon un coefficient correspondant à l’année d’acquisition, calculé par l’administration en fonction de l’inflation.

Les frais d’acquisition portent sur des frais et loyaux coûts du contrat, droits de timbre et d’enregistrement, droits payés à la conservation foncière pour l’immatriculation et l’inscription ainsi que les frais de courtage et les frais d’actes afférents à l’acquisition de l’immeuble cédé.

Ils sont évalués forfaitairement à 15% du prix d’acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s’élèvent à un montant supérieur.

Pour les biens acquis par voie d’héritage ou de donation, des dispositions particulières sont prévues par le CGI.

Les cas exclus du champ d’application de l’impôt

Trois situations sont exclues du champ d’application de l’impôt, il s’agit:

Des immeubles que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition de leurs ascendants et descendants (lorsque ces immeubles sont affectés à l’habitation principale des intéressés) ; des administrations de l’Etat et des collectivités locales, des hôpitaux publics ; des œuvres privées d’assistance et de bienfaisance soumises au contrôle de l’Etat et, aussi, des associations reconnues d’utilité publique lorsque dans lesdits immeubles sont installées des institutions charitables à but non lucratif.

> Des profits immobiliers réalisés par les personnes physiques ou les personnes morales ne relevant pas de l’impôt sur les sociétés, lorsque ces profits sont compris dans la catégorie des revenus professionnels.

> Des cessions des biens immeubles ou droits réels rompues soit à travers :

-une annulation suite à une décision judiciaire ;

-une résiliation à l’amiable d’une cession d’un bien immeuble (lorsqu’elle intervient dans les de la cessions initiale) ;

-un retrait de réméré (contrat de vente immobilière qui permet au vendeur de racheter son bien) portant sur des biens immeubles ou droits réels exercé dans un délai n’excédant pas trois ans, à compter de la date de conclusion du contre de vente à réméré.

Les exonérations

Le profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 140.000 dirhams est exonéré de l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers.

L’exonération touche également tout profit réalisé sur la cession d’un immeuble ou partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale depuis au moins six ans (4 ans pour le logement social), au jour de ladite cession, par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier.

Néanmoins, une période maximum d’une année à compter de la date de la vacance du logement (l’absence d’occupation) est accordée au contribuable pour la réalisation de l’opération de cession.

Aussi, le profit réalisé sur la cession de droits indivis d’immeubles agricoles, situés à l’extérieur des périmètres urbains entre cohéritiers n’est pas assujetti à l’impôt. Idem pour le profit réalisé à l’occasion de la cession du logement social occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins quatre ans au jour de ladite cession.

Sont également exonérées de l’impôt les cessions à titre gratuit effectuées entre la ascendants et descendants, entre époux, frères et sœurs et entre la personne assurant la Kafala dans le cadre d’une ordonnance du juge des tutelles et l’enfant pris en charge.

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