Immobilier: Avec plus de garanties, les banques font à nouveau confiance au secteur

Si la demande est toujours là, elle ne se concrétise pas assez par un acte d’achat. Les acquéreurs parient sur une baisse plus accentuée des prix ou un maintien des prix avec des prestations plus intéressantes.

Par ailleurs, après une période de désamour due à la chute du marché, les banques refont de nouveau confiance aux promoteurs immobiliers, tout en exigeant encore plus de garanties. Seuls les projets «commercialisables» qui répondent aux attentes du marché trouvent un financement.

– L’Economiste: Vous aviez déclaré au début de l’année vous attendre à une «bonne année 2018» en vous basant sur des chantiers qui entraîneraient les commandes. Maintenez-vous le même optimisme?
– Taoufik Kamil: De par les indicateurs dont nous disposons, nous envisageons une sortie de la crise que connaît le secteur immobilier depuis plusieurs années. Mais cette sortie de crise ne se fera pas d’un seul tenant, elle devra s’étaler sur une durée de deux à trois ans avant de retrouver la dynamique qui a imprégné la production de logements au lendemain de la loi de finances de 2010. Il faut noter, également, que cette sortie ne pourra se faire qu’avec l’appui des pouvoirs publics. Aussi, le ministère de tutelle, les ministères des Finances et de l’Intérieur doivent aider le secteur à retrouver sa dynamique. Du côté du ministère de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville, la concertation avec la FNPI est déjà là.

Le secteur informel en embuscade

En effet, en avril dernier, à la demande du ministre, notre fédération a soumis un mémorandum qui comporte toutes les dispositions nécessaires à la relance du secteur. Pour réussir cette relance, il faut regagner la confiance des acquéreurs, qui ne peut se faire qu’avec la production de logements de qualité conformément à la charte d’éthique de la FNPI. Malheureusement, il existe, par ailleurs, des promoteurs non professionnels qui travaillent dans le clandestin et le non réglementaire, et qui livrent des produits de mauvaise qualité, ce qui ternit l’image de toute la profession.

Aujourd’hui, le secteur commence à retrouver une certaine relance mais elle ne se consolidera que lorsque nous sortirons de nouveaux produits adaptés aux différentes catégories sociales. En effet, si nous avons lancé avec succès le logement social à 250.000 DH, et la faible VIT à 140.000 DH, il nous reste à brasser plus large pour pouvoir segmenter des produits selon les nouvelles attentes (logement des jeunes), familles nombreuses (exigeant plus de surface) tout en tenant toujours compte des revenus des ménages cibles.

– La méfiance des banques est-elle toujours la même à l’égard de la promotion immobilière?
– Non. Nous constatons une évolution positive. Il y a de moins en moins de méfiance de banques vis-à-vis du secteur. Ceci est dû à l’assainissement qu’a connu notre secteur notamment des grands groupes, qui ont ramené leur endettement à des niveaux acceptables. Par ailleurs, le taux des impayés de la part des clients (acquéreurs), n’est pas aussi important qu’on pourrait le penser dans la mesure où même pour des crédits dits sinistrés, tel le Fogarim, les personnes ayant un impayé de 9 mois risquent la déchéance. La banque est obligée de déclarer en contentieux la totalité de la créance, ce qui gonfle injustement le total des impayés. En fait, le risque ici est presque nul, dans la mesure où le logement social est acquis à 250.000 DH au plus, qu’il est valorisé au fil du temps par des aménagements intérieurs et des prestations supplémentaires; si bien que lorsque la banque est appelée à le vendre aux enchères publiques en cas d’impayés, elle va récupérer bien plus que son crédit. Il reste à préciser que ce cas de figure n’arrive presque jamais, car si les ménages n’arrivent pas à rembourser leurs arriérés, ils préfèrent vendre leurs logements à l’amiable afin de pouvoir rembourser la banque et profiter de la plus-value évitant ainsi la vente aux enchères publiques avec des prix sacrifiés. Aujourd’hui, il faut dire que les banques reviennent en force pour octroyer des crédits parce qu’elles prennent, certes, plus de risques mais aussi plus de garanties. Elles sont plus regardantes sur la capacité d’endettement du débiteur, et tirent des enseignements du passé. La méfiance est calculée, et nous sentons qu’il n’y a pas de blocage au niveau des crédits. Les taux ont baissé à des niveaux intéressants.

– Comment expliquez-vous que la baisse de la demande ne se traduit pas par celle des prix?
-Il n’y a pas une baisse, la demande est toujours là. Selon une étude réalisée par le ministère de l’Habitat, si le déficit aujourd’hui est de 460.000 unités, la demande potentielle exprimée dépasse 1.500.000 unités. Cela veut dire que même les ménages occupant déjà un logement expriment une envie de changer de logement pour différents motifs (agrandissement de la famille, changement de quartier, mutation, etc). Néanmoins, même si la demande est là, elle ne s’exprime pas réellement par une concrétisation de l’acquisition, car nous notons un phénomène d’attentisme de la part des acquéreurs qui espèrent une baisse plus accentuée des prix ou un maintien des prix avec des prestations plus intéressantes. En effet, il existe sur le marché des unités d’habitat social dont les prix oscillent entre 210.000 et 230.000 DH. Avec le maintien du prix de 250.000 DH, les promoteurs offrent aujourd’hui des F4 (un salon + trois pièces) avec des prestations plus importantes (résidences fermées avec piscine et ascenseur par exemple). Tout ceci est fait pour s’adapter à la réalité du marché et à la grande concurrence existante. Sur certains territoires, les promoteurs ont fait des concessions sur les prix. Toutefois, dans des quartiers prisés, les promoteurs ne voient pas pourquoi il y aurait des baisses de prix.

– Pourquoi est-il impossible d’acheter un bien immobilier ou foncier sans verser une partie du règlement au «noir»? Les labels, y compris celui de votre fédération, n’ont servi à rien apparemment…
– On ne peut pas dire que le label Iltizam n’a pas servi à grand-chose. Au contraire, le label a assuré essentiellement la qualité du produit. Il faut noter que le promoteur immobilier est obligé de s’aligner sur des critères de qualité imposés par le label Iltizam pour être pré-labélisé, sur la base des documents produits (plans, contrats d’architecte, les contrats des bureaux d’études techniques, bureaux de contrôle, laboratoires géotechniques…). Pendant la phase de réalisation, le projet est assujetti à des contrôles et des suivis de chantier qui vérifient les critères de qualité imposés par le label. En fin de chantier, le label est accordé sur la base des différents rapports du suivi de réalisation. Concernant la pratique des «dessous de table», elle est également présente dans d’autres professions. Néanmoins, la FNPI est fortement contre cette pratique, elle a même inséré la notion de transparence ou la notion de déclaration intégrale des prix dans sa charte d’éthique. Nous pouvons en effet assurer que tous les promoteurs qui exercent sous l’égide de la FNPI vendent en toute transparence. Toutefois, ceux qui ne font pas partie de notre fédération, le fisc est le seul habilité, de par ses outils de concordance et de contrôle, à les suspendre et les pénaliser dans le cadre du combat livré à ce fléau.

– Comment sortir de la conflictualité permanente sur les délais de livraison des biens?
– Généralement, les délais sont bien tenus, et si dépassement il y a, les retards n’excèdent pas les 6 mois. Encore faut-il noter que dans certaines régions, notamment le Nord, le retard peut excéder les 6 mois, à cause des intempéries et d’une pluviométrie abondante qui provoquent des arrêts de chantiers longs et fréquents. De même, pendant deux mois et demi à trois mois, il est prévu officiellement une trêve estivale qui donne lieu également à des arrêts de chantier. Si nous ajoutons à cela les éventuels incidents avec les entreprises non sérieuses ou ayant des problèmes de gouvernance ou de personnel non qualifié, le dépassement du délai peut largement excéder les 6 mois. Il ne faut pas oublier, aussi, que l’administration n’est pas toujours au rendez-vous selon les régions et les guichets. Les délais ne sont pas parfois respectés à cause des retards de l’octroi des autorisations et des réceptions des projets. C’est pour cela que le législateur a prévu, en matière de VEFA, une date promise de livraison calculée avec minutie, mais il est prévu une prolongation de ce délai de 6 mois au moins. Donc, tout le monde est conscient que le respect des délais est parfois difficile à observer, de par même des différents intervenants dans l’acte de bâtir avec une dépendance vis-à-vis de l’administration pour recevoir les documents nécessaires à la livraison du logement (autorisations de construire, réceptions des travaux, permis d’habiter, travaux au niveau du cadastre, de la conservation foncière, création de titre foncier…).

«L’argus» ne doit pas être figé

– Il paraît que l’ «argus» de l’immobilier du fisc poserait quelques difficultés aux promoteurs. Que reprochez-vous à cet outil et quelles adaptations suggérez-vous?
– Il appartient de préciser, de prime abord, que l’argus de l’immobilier n’a pas été élaboré par l’administration fiscale toute seule. Il s’agit d’une collaboration entre la Fédération nationale des promoteurs immobiliers et la direction générale des impôts, une collaboration qui a duré pendant plus de deux années. La sortie de l’Argus en 2015 est venue après un consensus entre les deux parties. D’une part, les promoteurs qui voulaient ne plus avoir de contentieux avec le fisc et se baser sur un référentiel de prix, d’autre part, le fisc qui a très bien adhéré à la démarche en prenant en considération les prix réels du marché, fournis par les opérateurs professionnels eux-mêmes.
Il faut noter que cet outil devait être révisé annuellement, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Il faut que ce référentiel des prix puisse suivre la tendance baissière que connaît le marché de nos jours, comme il peut suivre une éventuelle tendance haussière. Ledit référentiel est un outil vivant qui ne peut pas rester figé sur les prix établis en 2015, pénalisant ainsi le promoteur par l’application de prix qui ne reflètent plus la réalité du marché.

L’espoir sur de nouvelles aides publiques

A part les concessions accordées par les promoteurs sur les prix, l’amélioration de la qualité des biens immobiliers, l’accompagnement du client dans toutes les démarches administratives… Il y a une réflexion profonde avec le ministère de tutelle pour pouvoir sortir des produits adaptés à toutes les catégories d’acquéreurs potentiels. Aujourd’hui, la profession travaille sur le dossier du logement pour la classe moyenne. La FNPI a fait des propositions au gouvernement avec le soutien du ministère de tutelle pour faire réussir ce produit. Aussi, sur le volet du logement social, qui ne satisfait pas toutes les catégories sociales (50 m² hors œuvre). Cette superficie se trouve insuffisante pour les familles nombreuses, mais parfois surdimensionnée pour le célibataire et les jeunes couples qui ont plutôt besoin d’une petite superficie avec un prix de vente aux alentours de 175.000 DH. Toutes ses nouvelles mesures sont en cours de finalisation avec le ministère de tutelle. Les opérateurs espèrent qu’un amendement des textes règlementaires de la matière soit adopté pour pouvoir le passer dans la prochaine loi de finances. Pour un secteur qui engloutit 8 milliards de DH de dépenses fiscales, pas sûr que le ministère des Finances accède à de nouveaux incitants.

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