Le crédit-bail, un instrument de financement peu exploité

Il représente moins de 30% des crédits d’investissement. Le régime fiscal est caractérisé par la déductibilité des charges et la possibilité d’amortissement accéléré.

Le crédit-bail peine à s’imposer en tant que mode de financement alternatif des PME. D’après les statistiques officielles, il ne représente pas plus de 27% des crédits d’investissement accordés aux entreprises et arrive après l’autofinancement, les dettes fournisseurs et l’endettement bancaire. Pourtant, les sociétés de leasing (six actuellement, toutes filiales de banques) allouent déjà plus de la moitié de leur portefeuille de financements aux TPME. En termes macro-économiques, Bank Al-Maghrib estime que ce mode de financement représente actuellement moins de 15% de la formation brute de capital fixe (correspondant à l’effort d’investissement au niveau national). A en croire les données de l’Association professionnelle des sociétés de financement (APSF), communiquées en exclusivité à La Vie éco, les financements de l’année 2017 se sont établis à 15,2 milliards de DH, portant l’encours à 47 milliards, en hausse de 4,5%.

Le secteur est loin des années fastes 1995 à 2008 où il a aligné annuellement une progression moyenne de la production de plus de 20%. Le financement moyen accordé par dossier a augmenté de manière sensible. Sur les dix dernières années, il a progressé de 25% pour le crédit-bail mobilier (dossier moyen de 455 000DH) et de près de 50% pour le crédit-bail immobilier (5 MDH par dossier en moyenne).

Pourtant, comme le rappellent les acteurs du marché, cet instrument recèle un vrai potentiel de développement vu ses multiples atouts, surtout pour les PME. En effet, le leasing permet de financer intégralement l’investissement, alors que le crédit classique nécessite obligatoirement un apport initial. Ainsi, l’emprunteur préserve sa trésorerie et conserve ses fonds propres pour les affecter au financement des besoins de l’exploitation. En outre, le crédit-bail dispense généralement le client de fournir des garanties lourdes. Les bailleurs se couvrent généralement contre les risques simplement en gardant la propriété du bien à financer jusqu’à l’expiration du contrat. Poussées par le jeu de la concurrence, les sociétés de crédit-bail se montrent plus flexibles et moins exigeantes sur les garanties qu’auparavant. Ce qui leur permet de financer davantage de dossiers, notamment dans le mobilier. De surcroît, le crédit-bail bénéficie d’un régime fiscal approprié grâce notamment à la déductibilité des charges, la possibilité d’amortissement accéléré, etc. Aussi, la diversité des solutions proposées sur le marché permet-elle de s’adapter aux différents besoins des entreprises. Le crédit-bail mobilier peut servir au financement d’engins de chantier et de BTP, d’équipements industriels et machines-outils, de matériel médical ou informatique… pour des budgets démarrant à 100 000 DH. Selon l’APSF, c’est le matériel roulant qui porte l’activité du mobilier à travers le financement de parcs de véhicules utilitaires qui pèsent (40% de l’activité). Pour sa part, le crédit-bail immobilier (20% de l’activité), qui peut être sollicité pour des besoins d’au moins 1MDH généralement, finance les biens immobiliers anciens, neufs ou à construire, les plateaux de bureaux, les sièges sociaux, les bâtiments industriels… Le financement peut être étalé sur 24 à 60 mois pour le crédit-bail mobilier et la durée peut aller jusqu’à 12 ans pour le leasing immobilier, avec la possibilité de bénéficier d’un différé de remboursement.

Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier (CBI) ?

Il s’agit d’un mode de financement des actifs immobiliers professionnels de l’entreprise (immeubles, plateaux de bureaux, unités industrielles, entrepôts, magasins, show-rooms…). A la demande d’un client, la société de leasing acquiert la propriété d’un bien immobilier à usage professionnel, en vue de le lui confier en location pour une durée déterminée, moyennant des loyers définis d’avance. Au terme de la location, le client peut acquérir le bien à un prix convenu d’avance (valeur résiduelle) défini en général à 10% de la valeur du bien. Le CBI finance des investissements à partir de 1 MDH sur une durée pouvant aller jusqu’à 10 voire 12 ans. Contrairement au crédit bancaire, où l’on exige généralement un apport en fonds propres, le CBI peut financer jusqu’à 100% du montant de l’investissement si la capacité d’endettement du client le permet.

Quels sont les principaux avantages du CBI ?

Le crédit-bail immobilier est un excellent moyen pour les entreprises de financer des actifs immobiliers sans alourdir leur bilan. Par ailleurs, ce mode de financement permet à l’entreprise d’éviter le coût de la garantie hypothécaire et de déduire le montant du loyer de son compte de résultat, en charge d’exploitation.

Comment se déroulent les opérations CBI ?

Il convient de distinguer trois types d’opérations de CBI : le CBI portant sur l’acquisition d’un bien construit, le CBI portant sur l’acquisition d’un bien à construire et le CBI portant sur un lease-back. Dans le cas d’un bien construit : après avoir identifié le bien à acquérir, l’entreprise communique sa demande de financement à la société de leasing, appuyée d’une expertise du bien réalisée par un cabinet spécialisé et agréé. Une fois le contrat de crédit-bail signé, la société de leasing entre en contact avec le notaire désigné pour l’établissement de l’acte d’acquisition. Dès signature de l’acte notarié, la société de leasing règle le prix de vente entre les mains du notaire qui accomplit les formalités légales relatives au transfert de propriété et règle à son tour le vendeur. Dans le cas d’un bien à construire : l‘entreprise communique sa demande de financement appuyée d’une expertise du terrain réalisée par un cabinet spécialisé et agréé, ainsi que des documents relatifs au projet de construction (devis estimatifs des travaux, projet de cahier des charges ….). L’acquisition du terrain se fait via notaire. Une fois le transfert de propriété du terrain effectué au nom de la société de leasing, un mandat valant délégation de maîtrise d’ouvrage est délivré à l’entreprise pour réaliser les démarches administratives nécessaires au démarrage de la construction. La société de leasing débloquera les fonds en réglant les fournisseurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux et facturera l’entreprise de pré-loyers (intérêts intercalaires). En fin de construction, elle procèdera à la facturation des loyers du CBI après réception des documents attestant de l’achèvement des travaux. Enfin, dans le cas d’un lease-back : la société de leasing acquiert auprès de l’entreprise un bien dont celle-ci est déjà propriétaire afin de le lui redonner en location. Une fois la demande de financement approuvée sur la base d’une expertise réalisée par un cabinet spécialisé et agréé, l’opération d’acquisition du bien se fait via notaire et ce dernier libère les fonds auprès de l’entreprise.

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