LES NOUVEAUX PRODUITS IMMOBILIERS QUI SAUVERONT LE MARCHÉ

Le secteur de l’immobilier connaît un net ralentissement depuis maintenant plus de 5 ans mais, tout le monde s’accorde sur le fait que ce marché a été surdimensionné compte tenu du nombre de projets lancés en totale inadéquation avec la demande quantitative et les exigences qualitatives.

Les prix, toutes catégories confondues, ont atteint des niveaux disproportionnés par rapport au pouvoir d’achat des Marocains, évoluant donc de façon exagérée.

La bulle a éclaté

On se rappelle qu’une course à la construction et à l’acquisition de terrains s’était installée entre les grands groupes immobiliers, les poussant à un endettement démesuré pour atteindre leurs objectifs.

Aujourd’hui, tous les grands projets étant terminés ou en cours de finalisation, le marché attend de voir ce qui permettra de générer de nouveaux volumes de chiffres d’affaires pour les années à venir.

Cela, d’autant que les flux financiers réalisés ont plus permis de rembourser la dette des promoteurs plutôt que de réinvestir dans des projets attractifs.

La bulle financière qui avait gagné ce secteur d’activité fort attractif pour les Marocains qui sont friands d’immobilier, en tant que logements, mais aussi placements, a aujourd’hui éclaté.

Le ralentissement général de l’immobilier se ressent au niveau du nombre des transactions, qui se sont rétractées et donc des prix qui ont beaucoup baissé.

Ainsi, la situation reflète désormais un retour à la normale par rapport aux excès des années antérieures.

Il faut espérer que l’émergence actuelle d’une classe moyenne, qui exprime de nouveaux besoins, aura un impact positif sur la relance de ce secteur.

Toutefois, une reconfiguration du secteur de l’immobilier est en voie de se faire, de nouveaux acteurs le regardent à travers les produits financiers adossés à l’immobilier que sont les OPCI.

De plus en plus d’investisseurs qui avaient l’habitude de gérer eux-mêmes leur épargne sur le marché financier, veulent diversifier leurs placements en lorgnant vers ce secteur.

Cette nouvelle configuration va permettre au marché d’être mieux organisé, mieux structuré, plus transparent.

Dans un contexte où les investisseurs sont à la recherche de nouvelles sources de rendement, celle du rendement locatif semble la plus exploitable avec le produit OPCI et ses règles d’encadrement très poussées.

Or, en général, l’allocation des investisseurs institutionnels sur le marché dans l’immobilier ne représente que 5% de leur portefeuille.

Les investisseurs institutionnels sont déjà à la recherche d’actifs immobiliers.

Les clients des OPCVM se manifestent déjà comme preneurs de ce genre de produits et manifestent leurs souhaits d’y investir une partie de leur portefeuille.

Les détenteurs de biens locatifs commencent quant à eux, à louer leurs actifs pour dégager des fonds et les consacrer à développer leurs activités de base.

Il s’agit de comprendre que ces nouveaux produits immobiliers consistent à ne plus investir dans des murs que les institutionnels sont prêts à racheter pour les louer à leurs exploitants.

Auparavant, l’immobilier était financé par le crédit bancaire, les émissions obligataires. Aujourd’hui, on crée un produit différent qui est très structuré.

Finies les émissions obligataires qui se transforment en drames pour leurs détenteurs ou les crédits bancaires colossaux que les groupes immobiliers ne peuvent pas assumer.

L’OPCI, l’alternative crédible

Désormais, avec l’OPCI, les souscripteurs disposent des actifs, ce qui n’était pas le cas pour les émissions obligataires, et les investisseurs achètent sur la base d’un prix de marché conséquent à une évaluation.

Ils deviennent propriétaires d’un actif immobilier et sa rentabilité se fait par rapport à la qualité de l’allocation de cet actif.

L’OPCI va donc imprimer une nouvelle tendance au marché de l’immobilier.

Une nouvelle catégorie de flux va les concerner et l’on sait que des institutionnels de renom commencent à faire des appels d’offres qui se comptent en milliards pour investir sur ce marché. Nul doute donc que les patrimoniaux suivront.

Les nouveaux flux ainsi engagés devraient se traduire par des investissements importants sur un marché qui fonctionnera d’une façon plus transparente, avec des logiques d’investissements, des business plans, des rentabilités à assurer.

Et il revient aux sociétés de gestion interpellées, de créer les opportunités de marché pour leurs clients dans ce nouveau champ immobilier.

Pour illustrer cette démonstration, on peut prendre le cas des grandes banques qui ont besoin d’optimiser leurs fonds propres.

Elles possèdent généralement un réseau de mille agences ou plus, ce qui les oblige à mobiliser du cash et à consommer leurs fonds propres.
En cédant leurs parcs immobiliers aux institutionnels, elles génèreront des plus-values tout en se libérant de la gestion de ces parcs, dégageront des fonds pour plus d’octroi de crédits, leur activité de base.

En attente des circulaires

Les OPCI constituent des produits intermédiaires entre les investisseurs qui demandent à acheter de l’immobilier et des clients qui ont des besoins de financement.

Le tout est donc de trouver l’articulation entre les demandes des uns et des autres afin que chacun soit satisfait.
Et Les champs d’application de ces nouveaux produits immobiliers sont très nombreux comme l’éducation, la santé, la grande distribution, l’immobilier professionnel, les stations-services. Plus personne ne s’encombrera de murs, on les louera chez les institutionnels par les OPCI interposés.

Les OPCI sont donc un support d’investissements immobiliers prometteur. La loi les instituant a été votée au Parlement, on attend la promulgation des circulaires de l’AMMC.
Et dès que les circulaires de l’AMMC seront parues, on suppose que l’autorité aura à traiter au départ au moins une dizaine de demandes d’agréments d’OCPI.

lnt.ma