IMMOBILIER D’ENTREPRISE: LA DEMANDE SUR LE LOCATIF MONTE, UNE AUBAINE POUR LES OPCI

Jusqu’alors prisé par les entreprises étrangères, l’immobilier professionnel en location commence à trouver preneur auprès des opérateurs nationaux. Une aubaine pour les futurs organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et leurs actionnaires. Ces véhicules financiers sont attendus avec impatience par les investisseurs même si leur rendement pourrait s’avérer inférieur à celui des actifs gérés en propre.

Les premiers organismes de placement collectif immobilier se préparent à voir le jour. Et le marché leur renvoie un bon signal : la demande d’immobilier d’entreprise en location est là. «Nous avons mené une étude auprès d’une centaine d’industriels et opérateurs économiques. Il en ressort que la demande émane principalement d’entreprises étrangères et multinationales. Cependant, ce travail nous a permis de constater l’émergence d’une demande nationale», révèle au Ahmed El Kettani, directeur associé du cabinet d’immobilier d’entreprise Business Realties.

La raison d’être d’un OPCI est l’investissement dans l’immobilier destiné à la location. Chaque fin d’année, il est censé reverser des dividendes aux actionnaires (porteurs de parts). Pour ces derniers, le rendement est primordial et guide le choix d’investir.

Comment s’annoncent ces rendements ? El Kettani nous répond : «Si par exemple un actif hors OPCI génère un rendement de l’ordre de 10% par an, celui des OPCI pourrait être de 7 à 8%». Pourquoi ? D’abord, la profusion d’OPCI devrait générer une tension sur les prix à l’acquisition des biens immobiliers de qualité. Mais cette hausse ne sera pas forcément répercutée sur les loyers. «Ces OPCI laisseront tomber une partie de leurs marges, mais garantiront aux actionnaires une certaine pérennité des loyers», souligne El Kettani. Ensuite, le propre de l’OPCI, s’il veut attirer des investisseurs de qualité et créer de l’engouement, est de diversifier son risque. À leur démarrage, beaucoup d’OPCI seront probablement généralistes. «Mais on peut penser que, dans 5 ans ou plus, des OPCI plus matures voudront prendre un positionnement plutôt qu’un autre», explique El Kettani. On peut donc imaginer des OPCI industriels prendre en propriété de grandes zones industrielles locatives ou d’autres, positionnés sur les PME, avec des surfaces plus réduites de bureaux dédiées à cette catégorie délaissée depuis quelques années. «Mais la diversification reste importante», indique El Kettani. Cette spécialisation, appelée «Core» dans le jargon, n’empêchera pas des OPCI d’investir dans des actifs plus «risqués». Ce 2e positionnement, appelé «Added Value», peut être complété par des investissements opportunistes, par exemple dans ses actifs décentrés ou délaissés par d’autres OPCI. À titre de comparaison, au 31 décembre 2016, la stratégie d’investissement des OPCI français était à 80% Core, 17,3% Added-value et 3,6% opportunistes, selon les données de l’Association française des Sociétés de placement immobilier (ASPIM). Donc, les OPCI auront des actifs qui seront plus rentables que d’autres. «Mais l’ensemble de la performance doit être à un niveau acceptable pour l’actionnaire», conclut l’expert en immobilier d’entreprise.

Maintenant que la demande prend forme et que les rendements sont, plus ou moins, prévisibles, «les investisseurs potentiels s’attendent à des mesures fiscales plus attractives dans la loi de Finances 2019», nous confie-t-il. Un travail de lobbying est déjà amorcé par les acteurs économiques intéressés.

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