Les Organismes de placement collectif immobilier « OPCI »

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier OPCI sont régis par la loi 70-14. Cette loi est en vigueur au Maroc depuis la promulgation du texte en arabe au Bulletin Officiel du 19/09/2016. La version française a été publiée au BO du 16/03/2017.

Dans le but de diversifier les instruments de mobilisation de l’épargne longue et de dynamiser le marché de l’immobilier de l’entreprise, les opérateurs misent sur ce nouveau véhicule d’investissement pour faire de l’immobilier une classe d’actifs à part entière.

Rappelons que la loi de finances 2017 a institué un régime fiscal spécifique applicable aux OPCI au titre de leurs activités relatives à la location de locaux construits à usage professionnel.

La loi de finances 2018 quant à elle, a introduit de nouvelles mesures fiscales visant à faire bénéficier les activités autorisées par la loi 70-14 de l’exonération totale et permanente de l’IS.

L’OPCI c’est quoi ?

L’organisme de placement collectif immobilier dit « OPCI » est un produit d’investissement immobilier ayant pour objet principal, la construction ou l’acquisition d’immeubles exclusivement en vue de leur location ainsi que toutes opérations nécessaires à leur usage ou leur vente.

Ces organismes peuvent réaliser dans ces immeubles, les travaux de toute nature, notamment, les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location.

A titre accessoire, ces organismes peuvent également gérer des instruments financiers.

Les OPCI peuvent prendre la forme soit de sociétés de placement immobilier (SPI), sociétés où les investisseurs sont actionnaires et qui ont la personnalité morale, soit de fonds de placement immobilier (FPI), où les investisseurs sont des copropriétaires d’actifs, gérées par une société de gestion agréée.

Au moins 60% de l’actif d’un OPCI doit être constitué de biens immeubles, droits réels immobiliers, par des titres de capital de société à prépondérance immobilière ou bien par des titres d’autres OPCI.

Les apports de la loi de finances 2018.

L’exonération totale permanente de l’IS instituée par la LF 2017 était accordée uniquement aux bénéfices correspondant aux produits provenant de la location d’immeubles construits à usage professionnel.  La loi de finances 2018 a introduit une nouvelle mesure visant à aligner les activités bénéficiant du régime de l’exonération totale et permanente de l’Impôt sur les Sociétés avec celles dont l’exercice est autorisé par la loi n° 70-14 régissant les OPCI.

La deuxième mesure introduite par la LF 2018 concerne la clarification du mode d’imposition des dividendes distribués par les OPCI lesquels bénéficiaient d’un abattement de 100% lorsqu’ils étaient perçus par des personnes morales soumises à l’IS. La mesure introduite par la LF 2018 a pour objet de rétablir l’imposition des dividendes distribués par les OPCI aux actionnaires personnes morales soumises à l’IS dans lesconditions de droit commun et sans abattement. Les dividendes distribués aux actionnaires personnes physiques deviennent imposables, par voie de retenue à la source, à l’IR au taux de 15%. Pour les entreprises soumises à l’IR au titre du revenu professionnel déterminé selon les régimes du RNR et du RNS, les dividendes distribués sont à inclure dans le résultat de l’entreprise et à soumettre au barème progressif de l’IR.